В качестве объекта анализа был взят многофункциональный комплекс недвижимости — строящийся жилой и офисно-гаражный комплекс, расположенный по адресу: Россия, Москва, Тетеринский переулок (рис. 7.2.). Строительство здания на момент анализа не осуществлялось, было приостановлено и временно «заморожено». Было возведено четыре уровня монолитного каркаса, согласно первоначальному проекту, и частично проложены коммуникации, которые из-за незакрытого теплового контура подверглись коррозии в зимний период.
Рис. 3.1. Местоположение многофункционального комплекса
Назначение анализа — подготовка управляющей компанией информационно-аналитических материалов (отчета) для использования их инвестором при принятии решения в отношении дальнейшего инвестирования в данный объект и доведения его до полной строительной готовности.
Круг задач по сбору информации для анализа:
— осмотр оцениваемого имущества;
— ознакомление со всей необходимой для данной работы документацией по зданию, в том числе с документацией, подтверждающей право долгосрочной аренды земли (землеотвод с планом земельного участка); справки из бухгалтерии организации о фактических платежах, относящихся к рассматриваемому объекту (в том числе платежи за землю, по страхованию, налоги на недвижимое имущество);
— исследование рынка и анализ информации по ценам продажи и ставкам аренды сопоставимого имущества в Москве.
Цель отчета — определение концепции объекта с учетом существующей стратегии развития объекта и предложение альтернативной стратегии в случае технико-экономической необоснованности существующей стратегии; определение инвестиционной стоимости объекта.
Цель управляющей компании, которая в данном случае выступает в качестве консультанта (консалтинговой компании), готовящего отчет,— предложить собственнику на выбор варианты стратегий, из которых собственник (в данном случае инвестор) выберет наилучшую для него, в соответствиях его субъективными целями.
Цели инвестора заключаются в получении максимально возможной доходности инвестиционного проекта в минимальные сроки.
Анализ начинается с общего осмотра месторасположения здания, а также описания существующих и планируемых конструкций. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.
Оптимальный вариант рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» (свободного от строений и прочих улучшений) состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта.
Следующий этап — определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости был использован анализ дисконтирования потока доходов.
Для анализа выбран объект незавершенного строительства, который находится в стадии перепроектирования и строительства, т.е. объект недвижимости не имеет четко выраженной стратегии развития. Именно поэтому подробное рассмотрение текущего состояния недвижимости с экономической, технической и управленческой точек зрения является нецелесообразным. Рассмотрим подробнее лишь общие характеристики объекта анализа, полученные консультантом из документов и личных контактов к моменту подготовки отчета (табл. 3.1).
Таблица 3.1. Описание объекта анализа по адресу: Тетеринский пер.
Анализируемый показатель Характеристика показателя
Тип объекта недвижимости Многофункциональный комплекс: административно- жилой комплекс с многоэтажным гаражом-автостоян кой (включает в себя три строения)
Местоположение Административно-жилой комплекс — расположен в Москве, ЦАО, по адресу Тетеринский переулок. Здание находится в Центральном административном округе, в 10 минутах ходьбы от станций метро «Таганская» и «Марксистская». Объект находится в центре города, в пределах Садового кольца, что является неоспоримым преимуществом. Среди недостатков имеются расположение вне зон элитной застройки и ограниченный доступ к объекту
Доступ к зданию Местоположение здания позволяет легко добраться
до любой части города, как на автомобиле, так
и на любом виде общественного транспорта, используя
улицу Земляной вал. Ближайшие станции метро —
Таганская и Марксистская находятся в 7—10 минутах
ходьбы
Год завершения строительства/ состояние
На основании ППМ № 1360 от 07.07.2004 г. «О проектировании и строительстве административно-жилого комплекса по адресу: Тетеринский переулок» строительство данного объекта должно быть завершено в IV кв. 2006 г. На настоящий момент строительство не завершено, возведено четыре уровня монолитного каркаса
Общая площадь Согласно Договору аренды земельного участка № М-01—013257 от 24.12.1998 г., участок имеет общую площадь 4 000 кв. м.
Предполагаемая общая площадь застройки составляет 22 000 кв. м, согласно существующему технико-экономическому обоснованию проекта
Поэтажная экспликация Рассматриваемый объект состоит из трех жилых башен, объединенных на первых пяти этажах гаражом-автостоянкой и торгово-офисными помещениями по периметру гаражей. Общая этажность объекта составляет 15, 9 и 10 этажей, из которых один этаж подземный. Гараж-стоянка, а также технические помещения располагаются на первых пяти этажах, включая подземный. Офисные помещения занимают со второго по пятый этажи и располагаются по периметру зоны автостоянок. Входные группы в жилые помещения, учитывая особенности участка, расположены на уровне шестого этажа, также здесь предполагается разместить охрану и оздоровительный центр для жильцов дома с бассейном. Жилой комплекс, состоящий из 37— 42 квартир средней площадью 185—210 кв. м, занимает с 7 по 15 этаж
Высота потолков 2,70 м от пола до потолка
Консалтинговые компании делят рынок недвижимости Москвы на множество субрынков или районов (Центральный деловой район, Сокол, Новослободская, Басманный, Таганский, Замоскворечье, Шаболовский, Фрунзенский, Белорусский, другие деловые районы).
Такое географическое распределение отражает высокую степень поляризации строительной активности, что в конечном счете приводит к формированию групп зданий в определенных районах, при этом данное формирование зависит от таких факторов, как дорожная и транспортная инфраструктура.
Границы субрынков определяются основными транспортными магистралями (мощеными и железнодорожными) и естественными границами, например реками. Согласно географическому делению, участок исследуемого объекта расположен на территории Таганского субрынка.
Таганский субрынок — единственный развитый коммерческий субрынок на юго-востоке Москвы. На западе район ограничен Москвой-рекой, на севере — рекой Яузой, а на юге и востоке — Третьим транспортным кольцом (рис. 3.2).
Рис. 3.2. Таганский субрынок
Таганский субрынок может быть разделен на два сегмента: северный (расположенный между рекой Яузой и Абельмановской улицей), застроенный по большей части малоэтажными зданиями, и южный — преимущественно индустриальный. Как следствие, самая высокая плотность размещения офисных помещений именно в северном сегменте субрынка.
Существующее общее предложение качественных (по международным стандартам) офисных помещений в Таганском субрынке составляет 155 тыс. кв. м, тогда как новое строительство 2007 г. добавило лишь 5,8 тыс. кв. м. Несмотря на малые объемы предложения в этом субрынке, новое строительство набирает обороты (табл. 3.2) по сравнению с предыдущими периодами (2,5 тыс. кв. м в 2006 г., 4,6 тыс. кв. м в 2007 г.).
Таблица 3.2 Проекты в Таганском субрынке
Проект Адрес Класс Статус проекта Общая площадь, тыс. кв. м Офисная площадь, тыс. кв. м Предполагаемая дата сдачи
Проект на Николо-Ямской ул. Николо-Ямская, ул. 24 А На стадии проектирования 5,5 3,5 1 кв. 2009
Комплекс на Гончарнрй наб. Гончарная наб., 1 А На стадии проектирования 6,2 5,6 1 кв. 2010
Таганская пл., 88 Таганская пл., 88 В На стадии проектирования 6,8 6,8 Iv кв. 2011
Холдинг-центр на Таганке Таганская ул. В На стадии проектирования 2,0 2,0 Iv кв. 2011
«Русские валенки», проект реконструкции Талалихина, 12 В На стадии проектирования 30,0 4,5 Iv кв. 2011
Источник: Cushman & Wakefield
В 2007 г. коэффициент поглощения в Таганском составил приблизительно 3%, в абсолютных величинах — 14 тыс. кв. м. Поглощение превысило новое строительство, что привело к снижению количества вакантных помещений, начиная с начала 2007 г. Коэффициент вакантных помещений в субрынке варьировался от 0,6 до 8,1% в зависимости от сезона. Средний годовой коэффициент был зафиксирован на уровне 4,1%.
В 2007 г. в субрынке не было зарегистрировано ни одной сделки в сегменте класса А. Таким образом, чистые арендные ставки по классу В находились на уровне 400—423 дол. за кв. м. Прогнозируется, что арендные ставки останутся на таком уровне до конца 2005 г. Однако когда предложение увеличится в других субрынках, арендные ставки в Таганском снизятся.
Движение в центре становится все более напряженным, поэтому проблема парковки приобретает все большее значение для компаний, принимающих решения в отношении объектов недвижимости. Стоимость парковки в офисных зданиях классов А и А+ в центре Москвы остается стабильной и составляет 150—250 дол. в месяц на наземных охраняемых автостоянках и 250—300 дол. в месяц в подземных. Стоимость парковки мало зависит от расположения здания (внутри или за пределами Бульварного кольца), качества строительных материалов, а также количества парковочных мест в здании и дополнительных услуг, например мойки машин.
В центре города количество охраняемых наземных автостоянок, как правило, ограничено из-за близко расположенных друг к другу зданий. Наименее обеспеченный машиноместами — Центральный административный округ: 25% от числа автомобилей.
Идеальное соотношение парковочной и офисной площадей в зданиях класса А — одного и более машиноместо на 100 кв. м офисной площади, однако не все здания класса А отвечают такому требованию. Помимо оплачиваемых парковочных услуг во многих зданиях класса А+ существуют гостевые парковки. Для них отводятся площади, расположенные непосредственно перед зданием, с ограниченным количеством парковочных мест, на которые устанавливается лимит времени и необходимость предварительной резервации.
С целью оптимизации соотношения парковочных и офисных площадей владельцам зданий и менеджерам приходится арендовать парковки в соседних зданиях или на площадях, находящихся в муниципальной собственности, с последующей передачей их в субаренду.
Парковка в офисно-торговых комплексах обычно подразделяется отдельно для офисных и торговых пользователей и имеет почасовую оплату. Подземная парковка в торговых или офисно-торговых комплексах в центре города обычно стоит от 50 и до 100 руб./час с небольшой скидкой в случае оставления машины на долгое время (табл. 3.3).
Таблица 3.3. Стоимость парковки в некоторых офисных зданиях в центре
№ п/п
Объект Адрес
Класс Офисная площадь, кв. м Тип парковки
Площадь парковки
Кол-во мест к площади
Стоимость
парковки,
дол. в месяц
за место
1 Романов Двор Романов пер., 4 А 6 500 Подземная 60 1/110 400
2 Усадьба Центр Вознесенский пер., 22/13 А 22 000 Подземная 250 1/85 300
3 Дукат Плейс И Гашека ул., 7 А 15 450 Подземная 114 1/135 250
4 Садовая Плаза* Долгоруковская ул., 7—9 А 19 300 Подземная, наземная охраняемая 70 1/180 250
5 Моховая 7* Моховая, 7 А 13 300 Подземная 77 1/150 250
6 Б. Гнездников-. ский пер., 1—2 Б; Гнездниковский пер., 1—2 А 13 200 Подземная 73 1/180 250
7 Берлинский Дом Петровка, 5/5 А 7 400 Подземная 70 1/100 250
8 Галерея Актера Тверская, 16/2 А 10 000 Подземная, наземная гостевая 58 1/170 400
9 G11 Гоголевский б-р., 11 А 9 500 Подземная 50 1/160 250
10 Кузнецкий 17 Кузнецкий мост, 17 В 8 700 Подземная 50 1/135 200
11 McD Деловой центр Газетный пер., 17/9 А 7 000 Подземная, наземная гостевая 20 1/350 250
12 Здание Ambassador Пречистинский пер., 14 А 3 000 Подземная 14 1/215 250
Предложение на рынке жилой недвижимости Москвы характеризуется следующими показателями:
— распределение по классам предложения на первичном и вторичном рынках;
— распределение предложения по районам;
— распределение предложения по метражам;
— источники предложения;
— цены предложения;
— количество совершенных сделок как показатель поглощения рынком заявленного предложения.
В настоящий момент в Москве на первичном рынке объем существующего предложения — домов индивидуальной планировки — составляет около 320 объектов на различных стадиях строительства. Половина из них сосредоточена в Центральном и Западном административных округах (табл. 3.4).
Таблица 3.4. Потенциальное предложение на рынке жилой недвижимости Москвы
Округ ЦАО ЗАО СЗАО ЮЗАО ВАО СВАО САО ЮВАО ЮАО Итого
Количество строящихся домов индивидуальной планировки 93-96 62 35 35 33 19 19 11 10 320
Источник: РсалЭСМсдиа
При сохранении существующих темпов строительства можно ожидать появление в ЦАО и западных районах Москвы 70—90 новых домов ежегодно. В ближайшие 2—3 года объемы строительства в центре возрастут за счет освоения бывших промышленных зон.
В целом распределение нового строительства элитного жилья в первую очередь зависит от двух факторов:
1) наличия свободных площадок под строительство;
2) совокупности различных характеристик объекта, связанных с его местоположением.
Место будущего строительства определяет класс дома. Например, если площадка находится в центре Москвы, то строить там жилье эконом-класса для инвесторов просто невыгодно. Окружающая застройка, близлежащая инфраструктура, транспортное сообщение — все это принимается в расчет, когда планируется реализация проекта. Застройщики могут вписать новый проект в уже существующую застройку, ориентируясь на сложившийся уровень инфраструктуры. Этот вариант характерен для строительства в центре города. Второй вариант — застройщик создает объекты инфраструктуры, тем самым выводя дом и окружающий район на новый уровень. Это позволяет повысить привлекательность объекта и уйти в другую ценовую нишу, что характерно для строительства в нецентральных районах.
В настоящий момент в ЦАО осталось очень мало свободных земельных участков. Строительство ведется в основном за счет реконструкции домов ветхого и аварийного фонда. Новостройки в Центральном округе обладают следующими отличительными чертами: во-первых, высотность (количество этажей в этих домах, как правило, не превышает 6-ти). Во-вторых, из-за высокого спроса и ограниченного предложения ведется строительство в основном зданий класса люкс, реже бизнес-класса. Активное строительство постепенно перемещается в сторону Патриарших прудов, Плющихи-, Хамовников и Замоскворечья. В перспективе благоприятными зонами для застройки можно считать Чистые пруды, Арбат, Хамовники (Фрунзенская набережная) и Китай-город (в районе ул. Солянка), имеющие достаточный резерв ликвидных территорий под застройку.
Несмотря на высокую стоимость, в России наблюдается значительный спрос на жилую недвижимость.
Основными факторами, влияющими на рынок недвижимости, являются прежде всего макроэкономические, а именно:
— рост мировых цен на нефть;
— изменение курса доллара по отношению к курсу евро и рубля;
— улучшение общей экономической ситуации в России, которая оказывает влияние и на благосостояние населения;
— развитие в стране жилого и налогового законодательств;
— развитие ипотечного кредитования и аналогичных ипотечной систем кредитования, появление новых игроков ипотечного кредитования, усиление конкурентной борьбы между ними;
— состояние внутриполитической и внутриэкономической ситуации в стране.
Несмотря на существенный рост цен на все виды жилой недвижимости, спрос на нее не уменьшается. Это можно обосновать следующими факторами:
— значительный неудовлетворенный спрос населения на жилые и нежилые новостройки и недвижимость вторичного рынка имеет тенденцию если не к увеличению, то к ярко выраженному постоянству за счет перманентного притока людей в Московский регион и Москву;
— увеличение финансовых накоплений населения;
— имидж недвижимости как наиболее надежного и привлекательного сектора вложений практически для всех видов компаний и населения;
— активное развитие рынка ипотечного кредитования позволяет привлечь в строительные программы финансовые активы принципиально иного качества и объема. Речь идет не только о внутреннем кредитном и финансовом рынках, но и о значительных ресурсах зарубежных инвестиционных структур. Вовлечение в данные программы значительного числа новых частных инвесторов за счет возможности участия в них более разнородных слоев населения;
— постоянно растущая привлекательность Московского региона для значительного числа зарубежных компаний, имеющих бизнес в России или планирующих его здесь вести;
— уменьшение числа (а в некоторых московских округах практически полное отсутствие) привлекательных земельных участков для возведения новостроек и ведения массовой и точечной застройки.
По данным Российской гильдии риэлтеров (РГР), годовой оборот рынка недвижимости (квартир) в стране составляет 10—15 млрд. дол., из них 80% спроса можно отнести на население среднего класса. Таким образом, он составляет примерно 8— 11 млрд. дол. в год. За последние 3 года треть представителей среднего класса смогли переселиться в новое жилье [22].
Картину спроса на новостройки Москвы за период с января 2007 г. по август 2007 г. отображает следующая диаграмма (рис. 3.3).
Янв.07 Июнь 07 Янв.08 апрель 08 Период
Источник: МИЭЛЬ-Недвижимость
Рис. 3.3. Динамика объема продаж квартир в новостройках Москвы
Сопоставление структуры спроса с уровнем дохода населения, нормой сбережений и приблизительной стоимостью уже имеющегося жилья показывает, что 80% населения Москвы в принципе платежеспособны и делают сбережения. Четверть из них (700 тыс. семей) могут просто приобрести вторую квартиру (не продавая первую) на собственные накопления. Практически у всех респондентов этой группы материальное положение за последние 3 года улучшилось, и большинство из них предполагает, что оно будут улучшаться и в дальнейшем.
Следующая группа — половина из тех, кто вообще собирается покупать жилье (1,4 млн семей) — сможет сделать это, только продав уже имеющуюся квартиру. В этой группе материальное положение улучшилось в меньшей по сравнению с предыдущей группой части (70% против 90%). Однако их прогнозы на будущее тоже весьма оптимистичны. Спрос этой группы может составить, по крайней мере, половину всей стоимости рынка недвижимости для среднего класса в ближайшие 4 года.
И наконец, наименее платежеспособная группа — 25% (еще 700 тыс. семей) — сможет реализовать свои планы только с привлечением кредита. Ни имеющегося жилья, ни собственных накоплений у них не хватит. Эта группа менее других выиграла от экономического роста. На эту группу остается 20% потенциального спроса на недвижимость со стороны среднего класса.
На данный момент стоимость 1 кв. м в некоторых районах составляет: на Остоженке — 6000—10 000 дол., Патриаршие пруды — 4500— 10 000 дол, Арбат - 4500-10 000 дол, Замоскворечье - 4000-9000 дол, Плющиха — 3500—8000 дол, Дорогомилово: 3500—8000 дол. Минимальные и максимальные цены продажи 1 кв. м представлены по состоянию на осень 2007 г. в табл. 3.5.
Таблица 3.5 Максимальные и минимальные цены продажи 1 кв. м
Цена продажи Округ
ЦАО ЗАО СЗАО ЮЗАО
Минимальная дол. за 1 кв. м средняя цена в проекте, 1784 1 340 929 1312
Максимальная дол. за 1 кв. м средняя цена в проекте, 8 448 4142 3135 3 650
Источник: РеалЭСМедиа
Размах в значениях минимальных и максимальных цен за 1 кв. м внутри одного округа связан со следующими факторами: месторасположением дома, стадией строительства (на стадии подготовки к строительству обычно самые низкие цены), учетом стоимости эксклюзивных квартир (например, пентхаусов).
Несколько иная ситуация на рынке аренды квартир. Спрос на аренду элитных квартир в значительной степени создается следующими группами населения: иностранцами, работающими в столице и занимающими ключевые позиции в крупных зарубежных и международных компаниях (около 4 тыс. человек ежегодно); квартиросъемщиками-россиянами.
В 2004 г., несмотря на наступление летнего периода и спад деловой активности в столице, продолжал расти спрос на аренду элитного жилья вместе с арендными ставками. Рост арендных ставок, например, за лето составил 15% (табл. 3.6).
Таблица 3.6. Максимальные арендные ставки в различных районах Москвы (дол.)
Район <100 кв. м 100—150 кв. м 150-200 кв. м 200-250 кв. м >250 кв. м
Арбат 303 335 431 541 512
Тверская 310 337 487 570 484
Патриаршие пруды 320 412 453 385
Цветной бульвар 256 367 437 417
Третьяковская 276 367 469 589 529
Чистые пруды 274 334 398 451 380
Фрунзенская 283 289 319 425
Краснопресненская 289 330 472 486
Кутузовский проспект 255 342 440 409 345
Таганская 255 281 298 408
Ленинский проспект 239 253 411
190 282
Источник: Intermark
Ниже перечислены основные факторы ценообразования на рынке аренды элитного жилья:
— месторасположение здания;
— характеристика здания;
— характеристика квартиры;
— макроэкономические факторы.
Ожидается, что интерес арендаторов к сектору элитного жилья будет увеличиваться. В ближайшие годы ожидается относительная стабилизация арендных ставок. Возможно, что прирост цен будет составлять около 7—10% в год.
На понижение арендных ставок могут оказывать влияние следующие факторы:
— банковский кризис;
— реформа в жилищной сфере.
На повышение арендных ставок могут оказывать влияние следующие факторы:
— рост деловой активности в России;
— строительство новых, уникальных объектов;
— дефицит элитных жилых объектов в престижных районах Москвы;
— вывод из центра промышленных предприятий и освобождение все новых территорий;
— очень высокий покупательский спрос на элитную недвижимость;
— сезонное повышение спроса.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
